Lors d’un achat immobilier au Maroc, trois expressions reviennent régulièrement : bien titré, bien en réquisition et bien melkia. Elles ne désignent pas trois documents équivalents, mais trois situations juridiques très différentes. Les confondre peut entraîner un retard de plusieurs mois, compliquer un financement ou exposer l’acquéreur à une contestation sur la propriété, la superficie ou les limites du bien.
Le sujet est d’autant plus actuel que la loi n° 51.26 relative à l’organisation de la profession des adouls a été publiée au Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026. Elle renforce le contrôle des actes, la responsabilité professionnelle, le recours au numérique et les vérifications entourant les immeubles non immatriculés. Sa portée concerne directement les propriétaires et acquéreurs confrontés à une melkia, à une réquisition d’immatriculation ou à un acte adoulaire.
Voici ce qu’il faut comprendre avant d’acheter, de vendre ou de faire titrer un bien immobilier au Maroc.
Melkia, réquisition ou titre foncier : quelles différences ?
| Situation du bien | Document ou référence principale | Ce que cela signifie | Point de vigilance principal |
|---|---|---|---|
| Bien titré | Titre foncier et certificat de propriété récent | L’immeuble est immatriculé à la Conservation foncière et les droits qui l’affectent sont inscrits | Vérifier les inscriptions, l’identité du propriétaire et la concordance entre le titre, le plan et l’état réel |
| Bien en réquisition | Numéro de réquisition et dossier d’immatriculation | La procédure de titrage est engagée, mais le titre foncier définitif n’existe pas encore | Contrôler l’avancement, le bornage, les oppositions éventuelles et la suffisance des pièces |
| Bien melkia | Acte ou ensemble d’actes adoulaires relatifs à un immeuble non immatriculé | La propriété est établie par des actes, l’origine des droits et, selon le dossier, les règles de la possession | Auditer la chaîne de propriété, les limites, les ayants droit, le statut du terrain et la possibilité réelle d’immatriculation |
Une réquisition n’est donc pas un titre foncier provisoire, pas plus qu’une melkia n’est l’équivalent traditionnel d’un titre foncier. Chaque étape apporte des éléments au dossier, mais seule l’issue favorable de la procédure d’immatriculation aboutit à la création d’un titre foncier.
Qu’est-ce qu’un bien melkia au Maroc ?
Dans le langage immobilier courant, une melkia désigne généralement un acte adoulaire établissant ou retraçant la propriété d’un immeuble non immatriculé. Le terme est utilisé assez largement : selon les cas, le dossier repose sur une succession d’actes de vente, de partage ou d’héritage, sur une origine ancienne de propriété, ou sur une attestation de possession établie à l’aide d’une chahada lafif, c’est-à-dire un témoignage collectif reçu par deux adouls.
La melkia peut constituer un élément juridique sérieux, mais elle ne bénéficie pas du même mécanisme de publicité qu’un titre foncier. Il faut donc examiner non seulement le document présenté, mais également :
- l’origine de propriété et la continuité des transmissions ;
- l’identité et la capacité de chaque propriétaire ou héritier ;
- l’existence d’une indivision, d’une succession non liquidée ou d’une procuration ;
- la possession effective, publique, paisible et continue du bien ;
- la superficie, les limites, les riverains et les éventuels chevauchements ;
- la nature juridique du terrain et les règles d’urbanisme applicables.
Le Code des droits réels, dans sa traduction officielle publiée en 2023, précise que la possession remplissant les conditions légales peut ouvrir droit à la propriété d’un immeuble non immatriculé, jusqu’à preuve contraire. Il indique aussi qu’un acte de cession portant sur un immeuble non immatriculé ne suffit pas, à lui seul, à établir la propriété : il doit être appuyé par des éléments justifiant l’origine de propriété et par une possession répondant aux conditions légales.
Autrement dit, une melkia doit toujours être replacée dans l’ensemble du dossier foncier. Sa date, son contenu, ses témoins, les actes antérieurs et la réalité constatée sur place sont aussi importants que son intitulé.
La possession peut-elle suffire à établir la propriété ?
Les articles 239 et suivants du Code des droits réels encadrent strictement la possession acquisitive. La personne doit notamment exercer une maîtrise effective sur l’immeuble, agir comme propriétaire, revendiquer publiquement cette qualité, ne pas faire l’objet d’une contestation et maintenir cette possession pendant la durée légale.
Pour une personne étrangère à la copropriété, la durée de référence est en principe de dix années complètes, sous réserve de la réunion de toutes les autres conditions. Entre certains parents non copropriétaires et sans conflit, cette durée peut atteindre quarante ans. Ces délais ne doivent jamais être isolés du reste du texte : une possession clandestine, violente, équivoque, interrompue ou fondée sur une origine qui ne permet pas de transférer la propriété ne produit pas les mêmes effets.
Le Code exclut par ailleurs de l’acquisition par possession les biens relevant des domaines public et privé de l’État, les biens habous, les terres des collectivités ethniques, les biens des collectivités territoriales et les immeubles déjà immatriculés.
Enfin, un non-Marocain ne peut pas invoquer l’acquisition de la propriété par le seul effet d’une longue possession. Pour un acquéreur étranger, l’étude de l’origine de propriété, de la forme de l’acte et, le cas échéant, de la vocation agricole du terrain doit donc être particulièrement rigoureuse.
Quel est le rôle de l’adoul dans un dossier immobilier ?
L’adoul est un auxiliaire de la justice exerçant une profession libérale réglementée. Il intervient dans la réception et la rédaction d’actes et de témoignages auxquels la loi impose ou permet de conférer un caractère authentique.
Dans le domaine immobilier, son intervention est particulièrement importante pour les immeubles non immatriculés, les biens en cours d’immatriculation, les successions, les partages et l’établissement de certaines preuves de propriété. Il doit vérifier l’identité des parties, leur qualité, leur capacité à disposer du bien et la conformité des pièces qui lui sont remises. La nouvelle loi lui impose également un devoir de conseil sur la portée et les conséquences de l’acte.
Il ne faut cependant pas réduire la sécurisation d’une transaction au seul choix entre adoul et notaire. Selon la nature du bien et de l’opération, le dossier peut nécessiter l’intervention coordonnée d’un adoul, d’un notaire, d’un avocat spécialisé, d’un ingénieur géomètre-topographe et de la Conservation foncière. L’agence immobilière prépare et coordonne la transaction, mais ne remplace aucun de ces contrôles juridiques ou techniques.
Ce que la loi n° 51.26 change pour les biens melkia et les réquisitions
La loi n° 51.26 a été promulguée par le dahir n° 1.26.58 du 28 juillet 2026 et publiée au Bulletin officiel le 10 août 2026. Elle prévoit une entrée en vigueur 90 jours après sa publication. Pendant cette période transitoire, l’ancien cadre continue donc de s’appliquer. Certains mécanismes dépendront en outre de textes réglementaires précisant leur mise en œuvre.
Pour les particuliers, les changements les plus utiles à retenir sont les suivants.
Une vérification renforcée de l’identité, de la capacité et des documents
Les deux adouls doivent vérifier, sous leur responsabilité, l’identité des parties, leur qualité, leur capacité à contracter et la conformité juridique des pièces produites. L’acte doit identifier précisément les parties, le bien, les références des documents utilisés, les montants, les superficies et les formalités d’enregistrement.
Cette exigence est essentielle lorsque le bien appartient à plusieurs héritiers, lorsqu’une procuration est utilisée ou lorsque l’origine de propriété repose sur plusieurs actes anciens.
Un contrôle spécifique avant l’établissement d’une propriété non immatriculée
L’article 56 de la nouvelle loi prévoit que, lorsqu’il s’agit d’établir la propriété d’un immeuble non immatriculé, les adouls doivent s’assurer, au moyen d’une attestation délivrée par l’autorité locale, que le bien n’appartient pas à une collectivité ethnique, aux habous ou à l’État. Les modalités pratiques doivent être précisées par voie réglementaire.
Cette disposition renforce un contrôle fondamental : une occupation ancienne ou un témoignage ne permettent pas de privatiser un bien relevant d’un régime foncier spécial.
Un encadrement plus précis de la chahada lafif
La nouvelle loi définit la chahada lafif comme le témoignage collectif portant sur des faits ou des droits pour lesquels la loi ne prévoit pas un autre mode de preuve particulier. Elle exige notamment :
- un minimum de douze témoins ;
- une connaissance complète des faits attestés ;
- l’audition détaillée et individuelle de chaque témoin par les deux adouls ;
- l’identification précise de chaque témoin et de la source de sa connaissance ;
- lorsque les auditions ont lieu à des dates différentes, leur réalisation dans un délai maximal de quinze jours.
Pour une melkia fondée sur la possession, ce formalisme accru devrait améliorer la traçabilité de la preuve. Il ne transforme toutefois pas automatiquement l’acte en titre foncier et n’empêche pas une contestation dans le cadre de la procédure d’immatriculation.
Une compétence territoriale clarifiée
Pour un immeuble non immatriculé ou en cours d’immatriculation, la nouvelle loi rattache en principe la compétence à un adoul dont le cabinet se situe dans le ressort de la cour d’appel où se trouve le bien. Le régime est plus souple pour les actes portant sur un immeuble déjà immatriculé.
Cette distinction est pratique : elle rapproche le traitement d’une melkia ou d’une réquisition des autorités, des témoins et de la réalité foncière locale.
Une responsabilité civile assurée
La loi rend obligatoire l’assurance couvrant la responsabilité civile professionnelle de l’adoul. Sa responsabilité peut aussi être engagée pour les fautes professionnelles commises par ses employés ou par les stagiaires placés sous son autorité. Le montant minimal de la couverture doit être fixé par un texte réglementaire.
Des actes davantage numérisés et traçables
La réforme organise progressivement :
- l’utilisation de registres électroniques ;
- la transmission des actes sur support électronique ;
- le visa manuel ou électronique du juge chargé de la documentation ;
- la conservation numérique des actes ;
- le dépôt électronique quotidien des documents sur une plateforme supervisée par le ministère de la Justice.
Le juge chargé de la documentation doit contrôler l’acte et, en principe, y apposer son visa dans un délai maximal de trois jours. L’acte n’acquiert son caractère authentique qu’après ce visa, appelé couramment khatab ou khitab.
La numérisation doit réduire certains risques de perte, faciliter la traçabilité et améliorer la conservation. Elle ne dispense toutefois ni de vérifier l’origine de propriété ni de poursuivre la procédure d’immatriculation auprès de l’ANCFCC.
Des contrôles professionnels plus fréquents
Le cabinet de l’adoul doit être contrôlé au moins une fois par an par le juge chargé de la documentation. D’autres contrôles et inspections peuvent être menés par les instances professionnelles, le parquet général ou l’autorité gouvernementale chargée de la Justice. Les sanctions disciplinaires peuvent aller de l’avertissement à la radiation.
Qu’est-ce qu’une réquisition d’immatriculation ?
La réquisition d’immatriculation est la demande qui ouvre la procédure destinée à créer un titre foncier. Elle peut être déposée notamment par le propriétaire, un copropriétaire, certains titulaires de droits réels, le représentant légal d’un mineur ou d’une personne incapable et, dans certaines conditions, un créancier poursuivant une saisie immobilière.
Le dossier doit contenir les actes et documents permettant de faire connaître le droit invoqué. Une fois la demande étudiée et les droits acquittés, elle reçoit un numéro de réquisition.
Ce numéro prouve qu’une procédure est en cours. Il ne prouve pas que celle-ci aboutira nécessairement à l’établissement d’un titre foncier.
Les étapes du titrage d’un bien au Maroc
La procédure ordinaire présentée par l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie comprend plusieurs phases.
1. Dépôt de la réquisition
Le requérant dépose sa demande auprès de la Conservation foncière, avec les pièces relatives à la propriété et après le repérage cadastral nécessaire. Le dossier est étudié, visé puis enrôlé.
2. Publication et affichage
Un extrait de la réquisition est publié au Bulletin officiel et affiché auprès du tribunal de première instance, de l’autorité locale et du conseil communal concernés. Cette publicité permet aux tiers de prendre connaissance de la demande.
3. Bornage
Le bornage est à la fois une opération topographique, une mesure de publicité et une enquête juridique sur place. Il se déroule en présence du requérant ou de son mandataire et des personnes intéressées. Il donne lieu à un procès-verbal et à un croquis.
4. Levé et établissement du plan foncier
Le levé détermine précisément l’assiette, la consistance et les limites de la propriété. Il aboutit à l’établissement du plan foncier définitif.
5. Avis de clôture du bornage et oppositions
Après réception du plan, un avis de clôture du bornage est publié et affiché. Les oppositions sont recevables jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la publication de cet avis au Bulletin officiel.
6. Repérage définitif
Le cadastre vérifie notamment que le bien ne chevauche pas une propriété déjà immatriculée, le domaine public, une délimitation administrative homologuée ou un immeuble exproprié.
7. Décision du conservateur
Quatre issues principales sont possibles :
- immatriculation et création du titre foncier lorsque le dossier est régulier, suffisant et sans opposition ;
- annulation de la réquisition, notamment en cas d’absence injustifiée au bornage ou de défaut de suivi après sommation ;
- rejet en cas d’irrégularité ou d’insuffisance des documents ;
- transmission au tribunal de première instance lorsqu’une opposition doit être tranchée.
Pour approfondir chaque phase, consultez notre guide consacré à la procédure ordinaire d’immatriculation foncière au Maroc.
Peut-on acheter un bien en réquisition ?
Une transaction portant sur un bien en cours d’immatriculation peut être envisagée, mais elle doit être structurée en fonction du risque réel du dossier. Avant tout engagement, il convient d’obtenir et d’analyser :
- la copie complète de la réquisition et des actes déposés ;
- l’état d’avancement exact auprès de la Conservation foncière ;
- le procès-verbal de bornage et le plan disponible ;
- les publications effectuées ;
- l’existence d’oppositions, de chevauchements ou de demandes concurrentes ;
- la situation des héritiers, indivisaires et titulaires de droits ;
- les règles d’urbanisme et la conformité des constructions.
Le compromis doit ensuite prévoir des conditions suspensives adaptées, un calendrier réaliste et une méthode de paiement sécurisée. Selon le dossier, il peut être prudent de conditionner la libération des fonds à la création du titre ou à l’accomplissement de formalités précisément identifiées.
Un prix attractif ne compense jamais une origine de propriété incertaine, une parcelle mal délimitée ou une opposition sérieuse.
Les vérifications indispensables avant d’acheter un bien melkia
Avant de signer, l’acquéreur devrait faire contrôler au minimum les points suivants.
La chaîne complète de propriété
Il faut remonter aux actes antérieurs et vérifier chaque transmission : vente, donation, partage, succession ou jugement. Une rupture dans la chaîne, un original manquant ou un héritier oublié peut compromettre la suite du dossier.
Tous les propriétaires et ayants droit
L’identité du vendeur doit correspondre aux actes. En présence d’une succession ou d’une indivision, chaque droit et chaque quote-part doivent être déterminés. La validité et l’étendue des procurations doivent également être contrôlées.
La réalité physique du bien
Une reconnaissance sur place et un travail topographique sont souvent indispensables pour rapprocher les limites mentionnées dans les actes de l’occupation réelle, des riverains et de la superficie mesurée.
L’absence de régime foncier incompatible
Le dossier doit permettre d’écarter un bien relevant de l’État, des habous, d’une collectivité ethnique, du domaine public ou de tout autre statut spécial. Il faut aussi rechercher une éventuelle réquisition antérieure, une expropriation ou un chevauchement cadastral.
La situation urbanistique
La propriété du sol et le droit de construire sont deux questions distinctes. Un acte de propriété ne garantit ni la constructibilité du terrain ni la conformité d’une construction existante. Les autorisations, plans approuvés, permis, vocation de la zone et éventuelles infractions doivent faire l’objet d’un contrôle séparé.
La faisabilité du titrage
Avant l’achat, il est utile de faire apprécier les chances et les contraintes d’une future immatriculation : qualité des actes, disponibilité des témoins, cohérence des limites, risques d’opposition, pièces administratives et coût global des opérations techniques et juridiques.
Retrouvez également notre présentation des différentes natures juridiques des biens au Maroc et notre guide d’achat immobilier au Maroc.
Un bien titré est-il automatiquement prêt à vendre ?
Le titre foncier constitue la référence la plus sécurisante, mais il faut encore obtenir un certificat de propriété récent et comparer les informations inscrites avec la situation réelle.
Une villa peut, par exemple, être construite alors que le titre et le plan décrivent encore un terrain nu. Une extension peut ne pas apparaître au plan cadastral. Une hypothèque, une saisie ou une servitude peut également affecter la propriété. La mise en concordance du plan foncier avec l’état des lieux est alors susceptible de devenir un préalable à la vente ou au financement.
Notre article sur la mise à jour du titre foncier au Maroc détaille ces vérifications.
Ce que la réforme des adouls ne change pas
La loi n° 51.26 améliore l’encadrement de la profession et la traçabilité des actes. Elle ne supprime toutefois pas les différences entre melkia, réquisition et titre foncier.
Elle ne signifie pas :
- qu’une melkia devient automatiquement un titre foncier ;
- que douze témoignages garantissent à eux seuls l’absence de contestation ;
- qu’un numéro de réquisition garantit l’aboutissement du titrage ;
- que la numérisation remplace le bornage, la publicité légale ou le délai d’opposition ;
- qu’un adoul peut certifier la constructibilité ou la conformité urbanistique d’un bien ;
- qu’un acquéreur peut se dispenser d’un audit juridique et topographique indépendant.
La réforme consolide un maillon essentiel de la documentation immobilière. La sécurité finale reste le résultat d’une chaîne de contrôles, depuis l’origine de propriété jusqu’à l’inscription du droit et à la concordance entre les documents et le terrain.
FAQ sur la melkia, la réquisition et le titrage au Maroc
Quelle est la différence entre une melkia et un titre foncier ?
La melkia concerne un immeuble non immatriculé et repose sur des actes, l’origine de propriété et, selon le cas, la possession ou des témoignages. Le titre foncier est créé par la Conservation foncière à l’issue de la procédure d’immatriculation et organise la publicité des droits inscrits.
Une réquisition est-elle une preuve définitive de propriété ?
Non. Elle confirme qu’une demande d’immatriculation a été déposée. La procédure peut encore faire l’objet d’une opposition, d’une annulation, d’un rejet ou d’une transmission au tribunal.
Combien de témoins faut-il pour une chahada lafif ?
La loi n° 51.26 prévoit au minimum douze témoins, avec une audition détaillée et individuelle par les deux adouls. Cette règle produira ses effets à l’entrée en vigueur de la loi et selon les modalités applicables à cette date.
Quel adoul peut traiter un bien non immatriculé ?
Selon la nouvelle loi, la compétence revient en principe à un adoul dont le cabinet se trouve dans le ressort de la cour d’appel où est situé l’immeuble non immatriculé ou en cours d’immatriculation.
Combien de temps faut-il pour obtenir un titre foncier ?
Il n’existe pas de durée unique garantie. Le calendrier dépend de la qualité du dossier, du bornage, de l’établissement du plan, des publications, de la charge des services et surtout de l’existence d’oppositions ou de litiges.
Une banque finance-t-elle un bien melkia ?
Les banques évaluent librement leurs garanties et privilégient généralement les biens titrés pouvant être hypothéqués de manière claire. Une melkia ou une réquisition peut donc rendre le financement plus difficile ou conduire la banque à demander des garanties supplémentaires.
Peut-on vendre un bien avant la fin du titrage ?
Une opération peut être juridiquement structurée avant la création du titre, mais elle ne doit jamais être traitée comme la vente ordinaire d’un bien déjà immatriculé. L’acte, les conditions suspensives, la mise à jour du dossier de réquisition et la libération des fonds doivent être organisés avec les professionnels compétents.
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Sources et mise à jour
Article mis à jour le 26 août 2026.
- Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026 — loi n° 51.26 relative à l’organisation de la profession des adouls
- Bulletin officiel n° 7158 du 5 janvier 2023 — traduction officielle de la loi n° 39.08 relative au Code des droits réels
- ANCFCC — procédure ordinaire de l’immatriculation foncière
- Article d’actualité ayant servi de point de départ : « Adouls : ce que la nouvelle loi va changer pour la profession au Maroc »
Cet article présente des informations générales et ne remplace pas une consultation juridique fondée sur les pièces et la situation particulières du bien concerné.
