Le samedi 18 juillet 2026, Atlasimmobilier a participé à Casablanca à une formation consacrée à l’expertise en évaluation immobilière. Organisée à l’hôtel Kenzi Sidi Maârouf, en partenariat avec REACONSULT, cette session s’inscrit dans la démarche de formation continue des équipes de l’agence.
La formation était animée par Salah Eddine El Kacimi, MRICS-RV, directeur d’ATAA Realty, expert immobilier, ingénieur géomètre-topographe et Registered Valuer auprès de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).
L’évaluation immobilière au cœur du métier d’agent immobilier
Estimer un bien immobilier ne consiste pas simplement à lui appliquer un prix moyen au mètre carré. Chaque propriété possède des caractéristiques particulières qui doivent être étudiées dans leur ensemble afin d’établir une valeur cohérente avec la réalité du marché.
La formation a notamment permis de revenir sur la distinction fondamentale entre le prix, le coût et la valeur vénale. Le prix correspond au montant finalement convenu entre un vendeur et un acquéreur. La valeur vénale représente, quant à elle, une estimation du montant auquel un bien pourrait raisonnablement être vendu, à une date donnée, entre des parties correctement informées et agissant sans contrainte.
Cette distinction est particulièrement importante sur les marchés immobiliers de Marrakech et d’Essaouira, où deux propriétés apparemment similaires peuvent présenter des différences significatives.
Les facteurs qui déterminent la valeur d’un bien
La situation géographique demeure l’un des premiers éléments d’appréciation, mais elle ne peut être considérée isolément. Une évaluation pertinente doit également prendre en compte les caractéristiques physiques, juridiques, économiques et fiscales du bien.
La superficie et la configuration du terrain, l’orientation, la qualité des constructions, l’état général, les équipements, les accès ou encore la viabilisation peuvent avoir une incidence directe sur sa valeur.
La situation foncière et urbanistique joue également un rôle essentiel. La valeur d’un logement peut varier selon qu’il est libre ou occupé, tout comme celle d’un terrain dépendra de sa constructibilité, de son zonage et de la nature du projet pouvant y être développé.
À ces éléments s’ajoutent les conditions du marché, la demande locale, la rentabilité locative, les possibilités de financement et la fiscalité applicable.
Des méthodes adaptées à chaque type de propriété
La formation a permis aux équipes d’Atlasimmobilier d’approfondir les trois principales approches utilisées en évaluation immobilière : l’approche par le marché, l’approche par le revenu et l’approche par le coût.
La méthode par comparaison consiste à analyser les transactions portant sur des biens réellement comparables. Elle exige de sélectionner des références fiables et de les ajuster en fonction de la localisation, de la superficie, de l’état, de la situation juridique et de la date de transaction. Une simple moyenne des prix observés ne suffit donc pas à établir une estimation sérieuse.
Pour les immeubles de rapport et les biens destinés à générer des revenus, l’analyse peut s’appuyer sur la capitalisation des revenus locatifs ou sur l’actualisation des flux financiers futurs. Les loyers, les charges, les périodes de vacance, les investissements nécessaires et les risques liés à l’exploitation doivent alors être intégrés au raisonnement.
D’autres méthodes ont également été étudiées, notamment l’évaluation séparée du terrain et des constructions ainsi que le bilan promoteur, utilisé pour apprécier la valeur d’un foncier à partir du potentiel économique d’une opération immobilière.
Une approche adaptée au contexte immobilier marocain
La formation accordait une place importante aux particularités juridiques et foncières du Maroc : propriété immatriculée ou non immatriculée, statuts fonciers, droits réels, réglementation urbanistique et fiscalité immobilière.
Les référentiels internationaux de la RICS ainsi que la Charte marocaine de l’expertise en évaluation immobilière ont également été abordés. Ces référentiels rappellent notamment l’importance de justifier les méthodes retenues, de documenter les données utilisées et d’adapter l’analyse à la nature du bien et à l’objectif de l’évaluation.
Ces connaissances sont particulièrement utiles pour appréhender des actifs aussi différents qu’un appartement, une villa, un riad, une maison d’hôtes, un terrain constructible, une propriété rurale ou un immeuble de rapport.
La formation continue au service des clients d’Atlasimmobilier
Pour Atlasimmobilier, la formation continue constitue un élément essentiel de la qualité de l’accompagnement proposé aux propriétaires et aux acquéreurs.
Une estimation cohérente permet au vendeur de positionner son bien en tenant compte de la réalité du marché, d’éviter une commercialisation à un prix inadapté et d’aborder les négociations sur des bases plus solides.
Pour l’acquéreur, une analyse structurée permet de mieux comprendre le prix demandé, les qualités du bien, son potentiel et les éventuels points de vigilance.
Cette participation s’inscrit dans une démarche d’amélioration continue des pratiques des équipes d’Atlasimmobilier, au service des projets immobiliers conduits à Marrakech comme à Essaouira.
Lorsqu’un dossier nécessite une expertise formelle, réglementée ou particulièrement technique, cette meilleure compréhension permet également d’identifier les analyses complémentaires nécessaires et de faire intervenir les professionnels qualifiés.
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