Avant d’investir dans l’immobilier marocain, il est essentiel de comprendre les différentes natures juridiques des biens et les implications qui en découlent. Le régime foncier au Maroc est complexe et obéit à plusieurs textes de loi, selon que le bien soit immatriculé, en cours d’immatriculation ou non immatriculé, et selon son usage (agricole, résidentiel, commercial, industriel, etc.). Cette page a pour objectif de vous aider à identifier les statuts juridiques des biens immobiliers, à éviter les pièges les plus fréquents, et à connaître les précautions légales indispensables avant toute acquisition.
Les différentes formes juridiques des biens immobiliers
Au Maroc, un bien immobilier peut être immatriculé (titré), en cours d’immatriculation (en réquisition), ou non immatriculé (melkia). Il peut également être classé selon son usage : bien agricole ou urbain/rural, bien à usage d’habitation, professionnel, industriel ou commercial, bien en indivision, en plusieurs lots, ou appartenant à une personne morale ou physique sous des formes spécifiques (terres collectives, baux de longue durée…). Cette classification détermine les règles applicables, les droits et les restrictions lors d’une transaction immobilière.
Régime juridique applicable selon le type de bien
Pour un bien immatriculé ou en cours d’immatriculation, la législation est régie par les Dahirs (lois) publiés au Bulletin Officiel, notamment celui du 12 août 1913 et ses révisions, ainsi que par les textes relatifs à la Conservation Foncière, au Cadastre et à la Cartographie (ANCFCC). Pour un bien non immatriculé, les règles relèvent principalement du droit musulman et du Dahir des Obligations et des Contrats (D.O.C).
Restrictions pour les étrangers
Les investisseurs étrangers doivent être particulièrement attentifs aux restrictions légales. Il leur est interdit d’acquérir des biens agricoles, sauf exception prévue par la Convention d’Ifrane (Maroc – Tunisie – Sénégal). Les sociétés anonymes, même marocaines, ne peuvent acheter de terrains agricoles. Seules les sociétés de droit marocain composées exclusivement d’associés marocains peuvent acquérir des propriétés agricoles. En revanche, les étrangers peuvent louer des biens pour tout usage licite (bail civil, commercial, emphytéose, antichrèse…).
Biens à éviter absolument
Il est recommandé d’éviter tout achat portant sur un bien saisi, hypothéqué ou en indivision, un bien faisant l’objet d’un bail de longue durée, ou d’une procédure d’expropriation. La meilleure garantie reste l’achat d’un bien immatriculé, à usage non agricole, situé en zone urbaine.
Le rôle du titre foncier
Le titre foncier est un document essentiel : il renseigne sur la situation, la contenance, le propriétaire, les servitudes et toutes les inscriptions réelles (hypothèques, baux…). Cependant, il peut ne pas mentionner certaines procédures en cours (mesures conservatoires, expropriations…). Il est donc indispensable de demander un certificat de propriété à jour et de consigner le prix de vente chez le notaire jusqu’à l’inscription définitive de l’acte.
Acheter un bien en cours d’immatriculation (réquisition)
Un bien en réquisition est une propriété dont la procédure d’immatriculation est engagée mais pas encore finalisée. Elle peut faire l’objet d’oppositions ou de contestations, retardant voire annulant la procédure. La seule garantie pour l’acheteur est de consigner le prix chez le notaire jusqu’à l’achèvement de la procédure ou d’exiger une garantie bancaire ou hypothécaire.
Acheter un bien non immatriculé (melkia)
Cette opération est la plus risquée car elle repose sur un titre de propriété adoulaire (acte sous seing privé ou notarié religieux) et sur la possession continue des lieux. L’acheteur doit également obtenir trois attestations administratives : une de la commune (prouvant que le bien ne lui appartient pas), une des Habous (confirmant que le bien n’est pas un legs religieux), et une de l’Agence Urbaine (assurant qu’aucune procédure d’expropriation n’est en cours). Il est fortement conseillé de faire appel à un interprète, de faire constater les lieux par huissier (avec plan, photos et description) et de choisir les adouls avec précaution.
La procédure d’immatriculation
La réquisition d’immatriculation se fait auprès de l’ANCFCC, qui procède au bornage en présence des riverains et ouvre une période d’opposition. En cas d’opposition justifiée, l’affaire est portée devant le Tribunal de Première Instance. Une fois la procédure terminée, un titre foncier est créé. Il met fin à tout litige sur l’origine de propriété : la possession n’a plus d’effet juridique.
Recommandations pratiques pour les investisseurs
Ne jamais payer en liquide et toujours consigner les fonds chez le notaire. Exiger que le contrat précise la consignation et les modalités en cas de non-inscription à la conservation foncière (clause résolutoire ou pénale). Éviter toute minoration du prix déclaré, car elle expose à des pénalités et augmente la taxe sur le profit immobilier (TPI) en cas de revente. Toujours exiger un certificat de propriété à jour et vérifier toutes les inscriptions.
Achat de nom de domaine et démarches complémentaires
Une fois propriétaire, il est conseillé de protéger votre projet en réservant rapidement le nom de votre société et un nom de domaine Internet pour votre activité (maison d’hôtes, commerce, promotion immobilière, etc.). Cela vous permettra de renforcer votre identité et votre visibilité.
Conseil Atlasimmobilier
Le droit foncier marocain est complexe et exige des vérifications rigoureuses avant toute acquisition. Grâce à notre expérience, nous accompagnons nos clients dans toutes les étapes – de l’analyse juridique à la signature définitive – pour garantir un investissement sûr, conforme et durable.