La note de renseignements : point de départ de tout projet immobilier
Avant toute acquisition foncière ou lancement de projet immobilier, la note de renseignements – parfois appelée note urbaine – constitue l’étape préalable et indispensable. Délivrée par l’Agence Urbaine, elle précise les possibilités de construction, les usages autorisés ou interdits, ainsi que les contraintes techniques liées au plan d’aménagement urbain en vigueur. Sans cette note, il est impossible de savoir si votre projet est réalisable ou conforme aux règles d’urbanisme applicables à la zone concernée.
Pourquoi la note de renseignements est-elle essentielle ?
Chaque secteur de Marrakech – comme dans toutes les grandes villes marocaines – obéit à des règles d’urbanisme spécifiques : affectation de la zone, conditions d’implantation, hauteurs maximales, coefficients de construction, voiries, stationnements, etc. Ces règles évoluent régulièrement et doivent être vérifiées avec des documents officiels, récents et authentiques. Grâce à la note de renseignements, vous pouvez notamment savoir si un projet résidentiel, touristique ou commercial est autorisé, quelles sont les surfaces constructibles maximales, quelles restrictions d’implantation ou de hauteur s’appliquent, ou encore quels projets d’infrastructures pourraient impacter la parcelle.
Éviter les mauvaises surprises
Il n’est pas rare d’investir du temps et de l’argent pour visiter des terrains qui ne correspondent finalement pas à votre projet : terrain présenté comme SD1 pour la construction de dix villas mais situé dans une autre zone, parcelle en zone D1 bientôt traversée par une future route, terrain dont le COS est insuffisant pour la surface souhaitée. Autre écueil fréquent : les intermédiaires ou agents non officiels ne fournissent souvent aucun document administratif par crainte de perdre leur commission. Résultat : déplacements inutiles, dépenses évitables et parfois des mois perdus.
Que contient la note de renseignements ?
Le document précise notamment le type de plan applicable (plan de zonage, plan d’aménagement, plan de développement), l’affectation de la zone, les usages autorisés et les interdictions, les coefficients d’occupation du sol (COS) et d’emprise au sol (CES), les conditions d’implantation (reculs, hauteurs, accès, stationnements), ainsi que la durée de validité du document et ses effets juridiques.
COS et CES : les deux clés pour calculer votre projet
Le COS (Coefficient d’Occupation du Sol) indique la surface de plancher maximale constructible.
Exemple : pour un terrain de 3000 m² avec un COS de 0,15, la surface maximale construite sera de 450 m².
Le CES (Coefficient d’Emprise au Sol) indique la surface maximale au sol.
Exemple : avec un CES de 0,10, l’emprise au sol sera de 300 m².
Dans ce cas, il faudra donc construire sur deux niveaux pour exploiter toute la surface autorisée.
Comprendre les zonages à Marrakech
Chaque zone a ses propres règles d’urbanisme. Voici les principales :
Zones SD – Villas individuelles
SD1 : 10 villas sur des parcelles d’au moins 1000 m² (COS 0,07 / CES 5 %).
SD2 : 6 villas sur des parcelles d’au moins 1000 m² (COS 0,24 / CES 12 %).
Surface minimale de projet : 10 000 m² (ou 2500 m² pour les titres antérieurs à 2016). Prévoir parkings, espaces verts, recul de 5 m latéral et 10 m côté voie.
Zones GH – Groupements d’habitations
GH1 : parcelles ≥ 500 m².
GH2 : parcelles ≥ 250 m².
Zones SA – Villas et établissements touristiques
SA1 : COS 0,60 / CES 30 % – Surface minimale : 500 m².
SA2 : COS 0,10 / CES 5 % – Surface minimale : 10 000 m².
SA3 : COS 0,25 / CES 15 % – Surface minimale : 2500 m².
Zones D – Zones urbaines
D1 : villas en bande – parcelles ≥ 250 m² (COS 1,20 / CES 60 %).
D2 : villas jumelées ou isolées – parcelles ≥ 500 m² (COS 1,00 / CES 50 %).
D3 : villas isolées et hôtellerie – parcelles ≥ 1000 m² (COS 0,80 / CES 40 %).
Autres zones
S1 : résidentiel, touristique, café, restaurant ou maison d’hôtes – Surface ≥ 10 000 m² (COS 0,60 / CES 35 %).
Points de vigilance avant toute acquisition
Vérifiez la surface minimale imposée par la réglementation. Prenez en compte les reculs obligatoires, servitudes et distances aux voiries. Anticipez les contraintes techniques : voiries internes, espacement des bâtiments, lignes électriques. Utilisez les coordonnées Lambert X/Y pour la localisation, plus précises que les coordonnées GPS. En général, il faut déduire 20 à 30 % de la surface pour respecter l’ensemble des contraintes. Si les informations d’urbanisme sont floues ou difficiles à obtenir, mieux vaut renoncer à l’offre.
Un accompagnement professionnel pour sécuriser votre projet
Chez Atlasimmobilier, nous accompagnons nos clients à chaque étape de leur projet foncier : obtention et analyse de la note de renseignements, vérification de la conformité et du potentiel constructible, mise en relation avec des architectes, bureaux d’études, urbanistes, administrations et entreprises du bâtiment. Notre expertise locale vous permet d’investir en toute sécurité et de transformer une opportunité foncière en un projet réaliste, rentable et conforme à vos attentes.
Conseil Atlasimmobilier
Ne signez rien sans avoir consulté la note de renseignements officielle. Elle est la base de toute stratégie immobilière réussie et la garantie que votre investissement repose sur des données fiables et actualisées.