Le Maroc s’apprête à franchir une étape importante dans la modernisation de sa fiscalité locale.
Adoptée par le Parlement en 2025 et publiée au Bulletin Officiel de juin 2025, la loi n° 14-25 modifiant la loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités territoriales introduit une réforme majeure de la Taxe sur les Terrains Non Bâtis (TNB).
Une circulaire du ministère de l’Intérieur en date du 5 août 2025 en précise désormais les modalités d’application.
Atlasimmobilier vous explique, en détail, ce qui change à partir de 2026 pour les propriétaires fonciers.
Un calcul désormais basé sur la réalité du terrain
Jusqu’à présent, la TNB était calculée selon un zonage théorique établi dans les documents d’urbanisme : zone villa, immeuble collectif, etc.
Ce système, souvent déconnecté de la réalité, entraînait des incohérences : certains terrains mal desservis supportaient une taxe élevée, alors que d’autres, bien équipés, bénéficiaient d’un tarif réduit.
La réforme de 2025 met fin à cette logique.
Désormais, le montant de la taxe sera déterminé en fonction du niveau réel d’équipement du terrain : voirie, réseaux d’eau, électricité, assainissement, éclairage, établissements publics et transports.
Cette approche vise à instaurer une plus grande équité fiscale entre propriétaires et à encourager la mise en valeur des terrains constructibles.
Trois nouvelles catégories de zones
La circulaire du 5 août 2025 introduit une classification uniforme sur tout le territoire.
Chaque commune devra évaluer les équipements présents et classer les terrains selon trois niveaux :
- Zone bien équipée : de 15 à 30 DH/m²
(présence de routes carrossables, réseau d’eau potable, électricité, assainissement, éclairage public, établissements de santé et d’enseignement, collecte des déchets et transports urbains) - Zone moyennement équipée : de 5 à 15 DH/m²
(présence d’une voirie praticable et des réseaux d’eau potable et d’électricité) - Zone faiblement équipée : de 0,5 à 2 DH/m²
Cette nouvelle grille tarifaire remplace les anciens barèmes liés au zonage d’urbanisme.
Elle établit un lien direct entre la qualité des infrastructures publiques et le niveau de taxation.
Un exemple concret : quand l’équipement fait la différence
Prenons un terrain de 1 000 m² auparavant taxé à 10 DH/m², soit 10 000 DH/an.
S’il est reclassé en zone bien équipée à 25 DH/m², la taxe annuelle passera à 25 000 DH/an.
Inversement, un terrain isolé ou sans réseaux pourra voir sa charge fiscale diminuer.
La TNB devient ainsi un levier d’incitation à construire ou à céder les terrains en friche, dans l’objectif de lutter contre la rétention foncière et de favoriser l’urbanisation raisonnée.
Application progressive selon les communes
La mise en œuvre de la réforme ne sera pas simultanée dans tout le Royaume.
Chaque commune devra :
- Cartographier ses équipements publics ;
- Classer les secteurs selon les critères de la circulaire ;
- Adopter un arrêté fiscal fixant les tarifs précis dans les fourchettes légales ;
- Faire valider cet arrêté par le gouverneur (autorité de tutelle).
Les nouveaux tarifs ne s’appliqueront qu’à partir du 1ᵉʳ janvier de l’année suivant la validation de l’arrêté.
Autrement dit, certaines communes appliqueront la réforme dès 2026, d’autres plus tard.
Comment connaître la catégorie de votre terrain ?
Pour anticiper la réforme, il est conseillé de :
- Contacter les services fiscaux de la commune ;
- Consulter les affichages officiels ou le site internet communal ;
- Demander une note de renseignement urbanistique.
Tant que la nouvelle classification n’a pas été validée, l’ancien système reste en vigueur.
Les propriétaires doivent donc suivre activement l’évolution locale.
Exonérations : le régime reste inchangé
La réforme de la TNB ne modifie pas le régime des exonérations défini par la loi n° 47-06 (articles 41 à 43).
Les exonérations permanentes concernent toujours :
- Les terrains appartenant à l’État, aux collectivités territoriales ou aux habous publics ;
- Les terres guich ou collectives à statut spécifique.
Les exonérations temporaires restent applicables pour :
- Les terrains non desservis par l’eau ou l’électricité (l’absence d’un seul des deux suffit) ;
- Les terrains frappés d’une interdiction de construire ;
- Les terrains faisant l’objet d’une autorisation de lotir ou de construire, pendant la durée de validité du permis.
Dans tous les cas, les propriétaires doivent fournir les justificatifs administratifs (note urbanistique, attestations des régies, copie du permis, etc.).
La réforme introduit également une exonération automatique pour les montants inférieurs à 200 dirhams.
Surface taxable : attention aux erreurs
Certaines communes calculent la TNB sur la totalité de la surface inscrite au titre foncier.
Or, une partie peut être non taxable : emprises publiques, voiries, espaces verts, servitudes.
Pour éviter une surtaxation, il est fortement recommandé de faire établir un plan certifié par un ingénieur géomètre-topographe agréé, précisant la surface réellement imposable.
Déclaration et recouvrement : calendrier inchangé
Les propriétaires doivent déclarer et payer la TNB avant le 1ᵉʳ mars de chaque année.
Le recouvrement s’effectue auprès du percepteur communal ou du régisseur de recettes.
Le rôle des comptables publics est désormais limité, conformément à la réforme de la loi 14-25.
La plateforme numérique annoncée par le ministère de l’Intérieur pour les déclarations et paiements en ligne reste, à ce jour, en phase de déploiement.
Une réforme aux effets économiques et urbains durables
Au-delà de la fiscalité, cette réforme interroge les dynamiques d’aménagement urbain.
En liant le niveau de taxe aux équipements publics, elle incite les communes à investir pour accroître leurs recettes, mais pourrait aussi accentuer les disparités territoriales si les priorités d’investissement ne sont pas équitablement réparties.
Il s’agit d’un nouvel équilibre entre urbanisme, équité fiscale et développement local, que les propriétaires doivent désormais intégrer à leur stratégie patrimoniale.
Conseil Atlasimmobilier
Pour anticiper l’impact de cette réforme sur la valeur et la fiscalité de vos terrains, vérifiez dès maintenant leur classification potentielle.
Nos équipes à Marrakech et Essaouira peuvent vous accompagner dans l’analyse de votre situation foncière et la préparation d’une stratégie adaptée.
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Site : www.atlasimmobilier.com
Références légales :
- Loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités territoriales (B.O. n° 5480 du 6 août 2006)
- Loi n° 14-25 modifiant et complétant la loi 47-06 (B.O. n° 7310 du 24 juin 2025)
- Circulaire du ministère de l’Intérieur n° DCL/2025/85 du 5 août 2025