Acheter un bien immobilier au Maroc, qu’il s’agisse d’un appartement en copropriété ou d’une villa individuelle, ne se résume pas à signer un acte de vente.
Au-delà des démarches habituelles, deux documents méritent une attention particulière : le quitus fiscal et le quitus du syndic de copropriété.
Le premier est désormais obligatoire et encadré par la loi, tandis que le second, bien que non imposé par un texte, peut éviter de sérieuses complications financières.
Le quitus fiscal : une obligation désormais incontournable
Depuis les réformes fiscales intervenues entre 2023 et 2024, le quitus fiscal est devenu un document clé dans toute transaction immobilière au Maroc.
Il est délivré par l’administration fiscale et atteste que le vendeur est à jour du paiement de toutes les taxes afférentes au bien : taxe urbaine, taxe d’habitation, impôt sur le revenu ou sur la plus-value immobilière.
Le notaire ne peut plus enregistrer l’acte définitif de vente sans la présentation de ce quitus, sauf cas exceptionnels prévus par la Direction Générale des Impôts.
Ce dispositif vise à sécuriser les ventes et à protéger les acquéreurs contre toute dette fiscale antérieure.
En pratique, le quitus fiscal :
- est sollicité par le notaire auprès des services fiscaux ;
- confirme que le bien n’est grevé d’aucune dette ;
- est annexé à l’acte de vente ou mentionné dans le dossier de conservation foncière.
Cette procédure renforce la transparence et la conformité juridique des transactions, dans l’intérêt de toutes les parties.
Le quitus du syndic : une vigilance indispensable
Le quitus du syndic de copropriété, quant à lui, n’est pas encore imposé par un texte de loi spécifique.
Pourtant, il s’agit d’un document crucial : il certifie que toutes les charges de copropriété liées au bien ont été acquittées par le vendeur avant la vente.
En l’absence de ce quitus, l’acquéreur peut découvrir, après la signature, que des arriérés de charges demeurent dus au titre foncier.
Or, selon les règles de la copropriété, ces dettes sont attachées au bien, et non à la personne du vendeur.
Ainsi, un acheteur peut se voir réclamer les montants impayés — parfois assortis de frais de poursuite — alors même qu’ils concernent des périodes antérieures à son acquisition.
Un acheteur récemment confronté à cette situation a dû faire face à plusieurs années d’arriérés laissés par la société venderesse.
N’ayant pas exigé le quitus du syndic lors de la vente, il s’est retrouvé contraint de régler des charges anciennes pour régulariser sa situation.
La position du notariat : obligation morale, mais pas légale
Interrogé sur ce point, un notaire nous a confirmé qu’il n’existe pas, à ce jour, de loi imposant explicitement la présentation d’un quitus du syndic lors d’une mutation immobilière.
Cependant, la législation encadrant la profession impose au notaire un devoir de vigilance et d’équité à l’égard des parties.
Dans la plupart des études, il est donc d’usage que le notaire demande un état de situation auprès du syndic avant la signature, pour éviter tout risque ultérieur.
En cas de litige, les syndics disposent d’outils juridiques puissants : ils peuvent notamment faire inscrire une hypothèque sur le titre foncier pour garantir le paiement des charges impayées.
Cette inscription bloque toute revente tant qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mainlevée officielle.
Autrement dit : mieux vaut prévenir que guérir.
Un acquéreur prudent doit exiger ce document avant la vente, ou à défaut, s’assurer que l’acte stipule expressément que le vendeur reste seul responsable des charges antérieures.
Une situation qui illustre l’importance d’un bon accompagnement
La situation mentionnée ci-dessus ne concerne pas un client d’Atlasimmobilier : la transaction a été réalisée en dehors de notre agence.
Mais la personne concernée, confrontée à ce problème après coup, nous a contactés pour obtenir conseil.
Afin de lui apporter une réponse précise et d’informer le public, nous avons consulté un notaire pour clarifier les obligations de chacune des parties et publier cet article.
Chez Atlasimmobilier, nous attachons une attention particulière à ce type de vérification.
Nos clients sont systématiquement informés des deux quitus — fiscal et de syndic — avant toute signature, afin d’éviter tout risque de dette cachée ou de blocage ultérieur.
Nos conseils Atlasimmobilier
- Ne signez jamais sans vérifier le quitus du syndic.
- Demandez au notaire de confirmer sa présence dans le dossier avant la signature.
- En copropriété, exigez une attestation écrite du syndic confirmant l’absence de dettes.
- En cas de doute, faites inclure dans l’acte une clause précisant que le vendeur assume toute charge antérieure.
- Conservez toutes les preuves écrites (quitus, courriers, échanges avec le syndic).
En conclusion
Le quitus fiscal est désormais un document obligatoire et encadré, garantissant la régularité fiscale du bien vendu.
Le quitus du syndic, quant à lui, relève encore de la prudence et du bon sens, mais son importance pratique est indéniable : il protège l’acheteur contre d’éventuelles dettes attachées au bien.
Chez Atlasimmobilier, nous veillons à sécuriser chaque étape d’une acquisition, de la vérification des documents à la signature de l’acte authentique, afin que nos clients achètent en toute confiance, en toute transparence et en toute sérénité.
