La location touristique de courte durée au Maroc, notamment à Marrakech, a connu une croissance remarquable ces dernières années. Les riads de la médina, les appartements de charme et les maisons rénovées sont aujourd’hui largement proposés sur des plateformes comme Airbnb ou Booking, attirant une clientèle internationale en quête d’authenticité.
Cette évolution rapide du marché a longtemps précédé la réglementation. Pendant plusieurs années, les investisseurs, propriétaires et professionnels ont dû naviguer dans un cadre juridique incertain, alimenté par des interprétations approximatives, des rumeurs et parfois des informations contradictoires.
La publication du décret n° 2-23-441 du 13 juillet 2023, pris pour l’application de certaines dispositions de la loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques, marque une étape importante dans la structuration de ce secteur.
Le présent article propose une lecture et une interprétation actualisée en 2026 de ce décret, en mettant particulièrement en lumière un point souvent mal compris : l’approche pragmatique adoptée par le législateur concernant l’absence fréquente de permis d’habiter dans les bâtiments anciens, notamment dans les médinas historiques.
Une réglementation attendue pour la location touristique au Maroc
Le succès croissant de la location courte durée a profondément transformé l’offre d’hébergement touristique dans plusieurs villes marocaines, et particulièrement à Marrakech.
Les voyageurs privilégient désormais :
- des logements privatifs
- des expériences immersives
- des hébergements authentiques dans les médinas
Dans ce contexte, l’État marocain a souhaité structurer et encadrer ce secteur en pleine expansion, afin de garantir un minimum de sécurité et de transparence.
Le décret n° 2-23-441, publié au Bulletin Officiel du 7 août 2023, constitue ainsi le premier texte réglementaire posant les bases d’un cadre légal pour :
- l’hébergement chez l’habitant
- les formes alternatives d’hébergement touristique
- la location de courte durée
Les pièces exigées pour exploiter un logement en location touristique
Le décret précise les éléments nécessaires pour déposer une demande d’autorisation d’exploitation.
Le dossier devra notamment comporter :
- le formulaire officiel de demande, dont le modèle doit être fixé par arrêté conjoint des ministères de l’Intérieur et du Tourisme
- une copie de la carte nationale d’identité électronique du responsable de l’hébergement
- un contrat d’assurance, conformément à l’article 34 de la loi n° 80-14
- des photographies des chambres et des espaces communs proposés à la location
- un permis d’habiter, ou une attestation délivrée par un ingénieur spécialisé
- le cahier des charges d’exploitation signé
Ces exigences visent à assurer la sécurité des voyageurs et la conformité des logements proposés à la location touristique.
Le point clé du décret : une solution pragmatique pour l’habitat ancien
L’un des aspects les plus importants – et souvent les moins bien compris – du décret concerne la question du permis d’habiter.
Dans les médinas historiques marocaines, et notamment à Marrakech, une grande partie des riads et maisons traditionnelles ont été construits bien avant l’existence du permis d’habiter dans l’urbanisme moderne.
Exiger systématiquement ce document aurait donc rendu impossible l’exploitation touristique de nombreux bâtiments patrimoniaux.
Le législateur a donc choisi une approche réaliste et pragmatique.
L’attestation d’ingénieur : une alternative volontairement prévue par le législateur
Le décret prévoit explicitement qu’en l’absence de permis d’habiter, une attestation délivrée par un ingénieur spécialisé peut être utilisée pour déposer un dossier.
Cette attestation doit confirmer que le bâtiment :
- respecte les exigences de sécurité
- présente une stabilité structurelle
- répond aux conditions minimales de prévention incendie
Cette disposition n’est pas un détail technique. Elle constitue au contraire un choix assumé du législateur, visant à adapter la réglementation à la réalité du patrimoine bâti des médinas marocaines.
Dans les villes historiques comme Marrakech, Fès ou Essaouira, de nombreux riads rénovés ne disposent pas de permis d’habiter simplement parce que leur construction est antérieure aux normes administratives modernes.
Le décret reconnaît donc cette réalité et permet, grâce à l’expertise d’un ingénieur, d’apporter une solution conforme et pragmatique.
Il s’agit d’un point essentiel pour les investisseurs souhaitant acquérir un riad destiné à la location touristique.
Une réglementation encore en cours de mise en œuvre
Un élément important doit toutefois être compris par les investisseurs.
À ce jour, les arrêtés d’application détaillant les cahiers des charges ne sont pas encore publiés.
Or ces documents sont nécessaires pour finaliser les procédures administratives et permettre l’obtention effective des autorisations.
En pratique :
- le cadre légal existe
- mais les outils administratifs permettant son application restent en attente
Selon plusieurs acteurs du secteur touristique et immobilier, la publication de ces textes d’application est attendue prochainement.
Cette clarification devrait constituer un facteur supplémentaire de structuration du marché.
Un signal positif pour l’investissement immobilier à Marrakech
Pour les investisseurs, la clarification progressive du cadre réglementaire constitue généralement un signal positif.
La visibilité juridique permet notamment de :
- sécuriser les projets d’investissement
- professionnaliser l’exploitation touristique
- renforcer la crédibilité du marché marocain auprès des investisseurs internationaux
À Marrakech, où les riads rénovés et les maisons d’hôtes représentent une part importante de l’offre touristique, cette évolution réglementaire devrait soutenir l’attractivité du marché immobilier touristique.
Investir dans un riad : l’importance d’une analyse professionnelle
Dans ce contexte réglementaire encore en évolution, une chose reste essentielle : chaque projet immobilier doit être analysé avec rigueur.
Le marché attire aujourd’hui de nombreux investisseurs, mais il circule également beaucoup d’informations inexactes ou simplifiées, souvent relayées sans vérification.
Avant d’acquérir un riad destiné à l’exploitation touristique, plusieurs éléments doivent être étudiés :
- statut juridique du bien (titré, melkia, réquisition)
- configuration architecturale
- possibilités d’exploitation touristique
- conformité technique et sécurité du bâtiment
Se fier aux “on-dit” du marché ou à des intermédiaires peu expérimentés peut conduire à des erreurs coûteuses.
L’accompagnement par des professionnels connaissant réellement le marché immobilier de la médina permet d’aborder ces projets avec une vision claire et documentée.
Chez Atlasimmobilier, nous accompagnons depuis plus de 25 ans les investisseurs immobiliers à Marrakech et Essaouira, notamment dans les projets d’acquisition de riads, maisons d’hôtes et biens à potentiel touristique.
Une lecture pragmatique d’un texte structurant
Le décret n° 2-23-441 constitue une étape importante dans la régulation de la location touristique au Maroc.
Sa lecture attentive montre que le législateur a choisi une approche pragmatique, en tenant compte des spécificités du patrimoine immobilier marocain.
La possibilité de remplacer le permis d’habiter par une attestation d’ingénieur dans certains cas illustre clairement cette volonté d’adapter la réglementation à la réalité de l’habitat ancien des médinas.
Dans un marché dynamique comme celui de Marrakech, la compréhension précise de ce cadre réglementaire constitue un élément essentiel pour sécuriser un investissement immobilier touristique.
