Frais d’acquisition d’un bien immobilier au Maroc : guide complet et exemples chiffrés à Marrakech

Comprendre les frais d’acquisition d’un bien immobilier

Acheter un bien immobilier au Maroc — appartement, riad, villa ou terrain — implique bien plus que le prix affiché. En plus du montant convenu avec le vendeur, l’acquéreur doit prévoir une série de frais obligatoires : droits d’enregistrement, honoraires notariaux, frais de conservation foncière, timbres, taxes et, dans la majorité des cas, commission d’agence. Ces frais d’acquisition représentent en pratique entre 8 et 9 % du prix d’achat à Marrakech, parfois davantage selon la nature du bien ou le mode de financement.

Chez Atlasimmobilier, nous attachons une grande importance à la transparence sur ces coûts afin que nos clients disposent d’une vision claire et réaliste de leur budget global avant tout engagement.

Le cadre juridique de ces frais est défini par le Code Général des Impôts, le Décret n° 2-16-375 du 1er novembre 2016 relatif aux émoluments des notaires, et par l’arrêté du ministre des Finances fixant les tarifs de la Conservation foncière.

Prenons un exemple concret : acquisition à Marrakech d’un appartement à usage d’habitation pour un prix de 1 000 000 dirhams.

Le régime commun applicable à la plupart des acquisitions

Droits d’enregistrement : 4 %

Les droits d’enregistrement constituent la part principale : ils s’élèvent à 4 % du prix pour tout local construit destiné à l’habitation ou à un usage professionnel, soit 40 000 dirhams dans notre exemple.
Ces droits sont versés à la Direction Générale des Impôts lors de l’enregistrement de l’acte.

Frais de conservation foncière : 1,5 %

Ces frais couvrent la publication et l’inscription du bien au nom de l’acquéreur au livre foncier.
Ils représentent 1,5 % du prix, soit 15 000 dirhams, auxquels s’ajoutent quelques centaines de dirhams pour les certificats, extraits et timbres administratifs.

Honoraires du notaire : 0,75 % à 1 % + TVA

Les honoraires des notaires sont réglementés par un barème dégressif plafonné. Pour un bien d’un million de dirhams, ils oscillent entre 0,75 % et 1 %, auxquels s’ajoute la TVA à 10 %.
On peut donc estimer des honoraires d’environ 11 000 dirhams TTC.

Frais divers et administratifs

Ces frais regroupent la légalisation des documents, les copies conformes, les extraits cadastraux et les certificats administratifs, pour un total moyen de 2 000 dirhams.

Commission d’agence immobilière

La pratique courante à Marrakech et Essaouira est de 2,5 % hors taxe, soit 3 % TTC à la charge de l’acheteur.
Pour un bien de 1 000 000 DH, cela représente 30 000 DH TTC.

Exemple concret pour un achat à 1 000 000 DH à Marrakech

Poste de dépense	Base	Taux	Montant estimé (DH)
Droits d’enregistrement	1 000 000	4 %	40 000
Conservation foncière	1 000 000	1,5 %	15 000
Honoraires notaire + TVA	1 000 000	1,1 %	11 000
Frais divers	—	—	2 000
Agence immobilière	1 000 000	3 % TTC	30 000
Total estimé			≈ 98 000 DH

Le coût global de cette acquisition s’élève donc à environ 9,8 % du prix d’achat.

Les régimes spécifiques et exceptionsLogement social et faible valeur immobilière

Pour les logements sociaux (prix plafonné à 250 000 DH hors taxe, surface entre 50 et 80 m²), le taux d’enregistrement est réduit à 3 %.
Des exonérations partielles peuvent également s’appliquer pour certains logements économiques neufs, sous conditions d’occupation.

Terrains nus ou biens à démolir

Les terrains nus ou biens considérés comme tels sont soumis à un taux de 5 %, ce qui porte souvent les frais globaux à 10 à 11 % du prix d’achat.

Achat avec financement hypothécaire

Les droits liés à l’inscription hypothécaire et à l’acte de prêt représentent environ 1 % du montant emprunté.
Exemple : pour un crédit de 700 000 DH, cela équivaut à 7 000 DH supplémentaires.

Les frais de compromis de vente

Les montants évoqués ci-dessus concernent uniquement l’acte définitif de vente.
Or, la majorité des transactions débute par un compromis de vente (promesse synallagmatique), rédigé par un notaire ou un professionnel de l’immobilier.

Coûts du compromis

• Honoraires de rédaction : entre 0,5 % et 1 % du prix, ou un forfait de 3 000 à 6 000 DH selon la complexité.
• Dépôt de garantie : généralement 5 à 10 % du prix de vente, séquestré jusqu’à la signature définitive.
• Frais de vérification : certificat de propriété, réquisition, taxes, etc., pour 1 000 à 2 000 DH.

Ces frais ne sont pas inclus dans les 8 à 9 % du coût global, mais ils constituent une étape essentielle et sécurisante du processus.

Références légales

• Code Général des Impôts 2025, articles relatifs aux droits d’enregistrement et de timbre.
• Décret n° 2-16-375 du 1er novembre 2016 sur la tarification notariale.
• Arrêté du ministre des Finances n° 364-08 sur les émoluments de la Conservation foncière.
• Circulaire DGI n° 717/2018, relative aux taux spécifiques d’enregistrement.

Conseils Atlasimmobilier

Intégrez toujours les frais d’acquisition dans votre budget global dès la négociation.

1. Demandez un devis notarié détaillé dès la signature du compromis.
2. Vérifiez la nature du bien (terrain, construction, logement social) afin d’appliquer le taux adéquat.
3. Conservez toutes les quittances officielles pour justifier votre acquisition en cas de revente.
4. Prévoyez les frais de compromis qui s’ajoutent au coût de l’acte définitif.

En conclusion

À Marrakech, les frais d’acquisition réels d’un bien immobilier s’élèvent en moyenne à 8 à 9 % du prix d’achat, hors frais de compromis et hors financement.
Pour un bien à 1 000 000 DH, le coût global atteint environ 1 090 000 DH, toutes dépenses incluses.

Présente depuis 1999, Atlasimmobilier accompagne chaque client à chaque étape — de la promesse initiale à la signature définitive — en veillant à la transparence, à la sécurité juridique et à la maîtrise des coûts.
Notre objectif : offrir une expérience d’achat sereine et parfaitement encadrée dans les meilleures conditions.